Révision loyer

Comment savoir quand augmenter un loyer ?

Les locataires n’y pensent pas nécessairement au moment de la signature du bail. La révision du loyer est pourtant un point essentiel du contrat de location. Heureusement, en la matière, le bailleur ne peut pas faire comme bon lui semble.

L’exigence d’une clause de révision

Pour qu’un loyer sur Paris ou à Périgueux soit augmenté, la loi impose un préalable, l’existence d’une clause de révision au contrat. En son absence, rien ne pourra se faire avant l’échéance du bail en cours. À savoir 3 ans pour un logement vide, 1 an pour un meublé.

L’indice de révision d’un loyer

Première motivation : la loi de 1948 sur la révision des loyers prévoit un indice de révision indexé sur l’inflation. Publié par l’INSEE, l’IRL est recalculé tous les trimestres. Qu’il s’agisse d’un loyer situé à Nantes ou à Grenoble, l’indice s’applique pour toutes les catégories de logements. Pour illustration, en juillet 2020, l’IRL était de + 0,92 % (loyer hors charges).

Deuxième motivation : le rattrapage de loyers sous-évalués. Cette situation intervient surtout lorsque le loyer est manifestement sous-évalué par rapport à ceux des logements similaires dans le secteur. Ce cas de figure peut se produire dans les quartiers urbains requalifiés qui ont vu leurs prix flamber en quelques mois.

La révision pour travaux d’amélioration

Troisième motivation : la révision pour travaux d’amélioration. Il faut ici entendre les travaux offrant de nouveaux éléments de confort au locataire. Sont prises en compte les installations de cuisines équipées, de fenêtres à double vitrage ou encore d’équipements adaptés PMR. Ne sont pas pris en compte les travaux d’entretien incombant normalement au bailleur, comme le remplacement d’une chaudière.

La révision pour travaux d’amélioration doit faire l’objet d’un accord préalable formel du locataire. En outre, cette majoration ne peut excéder 15 % du coût des travaux TTC.

Diagnostic immobilier

La révision du loyer pour travaux d’économies d’énergie

Quatrième et dernière motivation : la révision pour travaux d’économies d’énergie. Le décret n° 2009-1439 cible les travaux d’économies d’énergie effectués dans les parties privatives du logement. La contribution du locataire doit reposer sur une économie réelle et justifiée. Non révisable, elle est évaluée à la moitié des économies de charges obtenues, et s’étale sur 15 ans maximum. Là encore, l’accord préalable express du locataire est exigé.

Quelle que soit la motivation du bailleur, la révision du loyer intervient seulement tous les 12 mois au moins. Même indiciaire, elle doit être précédée d’un courrier motivé au locataire. En aucun cas le bailleur ne peut arguer d’oublis antérieurs au bail en cours.