Se constituer un patrimoine immobilier prend du temps et demande des sacrifices. Il est donc normal de vouloir le transmettre à ses enfants ou à ses petits-enfants dans les meilleures conditions possibles. Mais quelles sont ces conditions pour ne pas amputer ce patrimoine, et pour que les bénéficiaires ne soient pas trop pénalisés ? Comment transmettre son patrimoine sans frais ? Découvrez les solutions qui s’offrent à vous pour préparer et organiser au mieux votre succession, et donc la transmission de vos biens.
La donation en pleine propriété
La donation est la solution la plus couramment choisie pour transmettre son patrimoine. Elle peut concerner un bien immobilier ou du capital, des biens mobiliers tels que des meubles, des bijoux, des œuvres d’art ou encore des voitures, mais aussi des valeurs mobilières, sous la forme de parts sociales, de titres ou d’actions, transmis de votre vivant. Les biens ou les sommes ainsi alloués ne seront donc pas soumis aux droits de succession au moment de l’héritage. Par ailleurs, les biens transmis par donation sont exclus de votre patrimoine, ce qui entraîne une diminution du montant de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). Toutefois, il convient d’avoir à l’esprit qu’une donation est définitive et que le donateur perd de ce fait tout droit sur les biens donnés.
Tout ce qui est donné et qui ne peut être déplacé constitue une donation d’immeuble. Les autres biens, qui peuvent être déplacés, entrent dans la catégorie des dons manuels. Les dons manuels et la donation d’immeubles sont, l’un comme l’autre, strictement encadrés par la législation fiscale.
Fiscalité des dons manuels
La somme qu’il est possible de donner évolue en fonction du degré de parenté qui lie le donateur et son bénéficiaire, appelé le donataire :
- Ainsi, chacun des parents peut donner 100 000 € maximum à chaque enfant tous les 15 ans ;
- Les grands-parents peuvent donner 31 865 € à chacun de leurs petits-enfants tous les 15 ans ;
- Enfin, les arrière-grands-parents peuvent donner 5 310 € à chacun des arrière-petits-enfants, tous les 15 ans également.
Ces dispositions sont cumulables. Un enfant peut donc recevoir 100 000 euros de chaque parent et 31 865 euros de chaque grand-parent, et ainsi de suite. Ces droits de dons manuels se rechargent tous les 15 ans. Au-dessus de ces sommes, des droits de donation sont calculés.
Fiscalité des donations de biens immobiliers
Concernant la donation de biens immobiliers, la même fiscalité s’applique. Les biens à transmettre sont évalués et les abattements sont calculés de la même façon que pour les dons manuels. Cependant, d’autres contributions sont à prendre en considération, notamment :
- La taxe de publicité foncière ;
- Le prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement ;
- La contribution de sécurité immobilière.
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La donation démembrée
Le démembrement consiste à séparer la pleine propriété d’un bien. On distingue alors la nue-propriété du bien et son usufruit. Dans ce cas, la valeur de la nue-propriété est fixée en fonction de l’âge du donateur au moment de la donation. La donation démembrée peut s’avérer plus pratique ou plus pragmatique pour le donateur. Il conserve en effet l’usufruit du bien, alors que le donataire en devient nu-propriétaire. De cette façon, le donateur peut continuer à occuper le bien ou à en percevoir les revenus si ce bien est mis en location. L’usufruitier peut également, s’il le souhaite, laisser l’usage du bien au nu-propriétaire, et il n’en demeure pas moins usufruitier. Cependant, dans le cadre du démembrement de propriété, l’usufruitier et le nu-propriétaire ne peuvent vendre le bien l’un sans l’autre. Les deux parties doivent en effet se mettre d’accord pour que le bien puisse se vendre en pleine propriété. Par le biais de la donation démembrée, l’usufruit s’éteint au décès du donateur. Le nu-propriétaire hérite alors de la pleine propriété du bien sans avoir à s’acquitter des droits de succession.
La création d’une SCI
La création d’une SCI peut constituer elle aussi un moyen de transmettre son patrimoine sans frais. Les propriétaires créent une SCI pour y inclure leur patrimoine immobilier. Il leur suffit ensuite de procéder à des donations de parts sociales à leurs enfants pour les faire entrer dans les SCI et leur transmettre leur patrimoine. Elle présente d’autre part de multiples avantages supplémentaires :
- Elle facilite la transmission des biens par le biais de la détention de parts sociales, plus faciles à répartir entre plusieurs héritiers qu’un bien immobilier ;
- Les enfants peuvent recevoir et détenir des parts sociales d’une SCI même s’ils sont mineurs ;
- La donation de parts sociales n’entraîne pas de droits de mutation. Comme pour les dons manuels, chacun des parents peut ainsi octroyer des parts sociales à chaque enfant pour une valeur maximum de 100 000 € tous les 15 ans ;
- Elle facilite la gestion et l’administration des biens ;
- Elle évite la constitution automatique d’une indivision au moment du règlement de la succession ;
- Pour éviter les conflits entre les sociétaires, la constitution d’une Société Civile Immobilière permet également de répartir les rôles, en désignant nommément les bénéficiaires et les gestionnaires ;
- Le démembrement de propriété reste possible, même après la création d’une SCI, avec pour avantage que si les donateurs souhaitent garder l’usufruit du bien, la donation de parts sociales peut ne concerner que la nue-propriété. Comme dans le cas d’une donation de propriété démembrée, la valeur de la nue-propriété dépend de l’âge du ou des donateurs. L’usufruit prend fin au décès des donateurs et les donataires héritent du bien en pleine propriété. Ils deviennent donc propriétaires de l’intégralité des parts de la SCI, sans avoir à acquitter de droits de succession.
En résumé, on constate qu’il est beaucoup plus facile de transmettre son patrimoine sans frais de son vivant. En outre, qu’il s’agisse d’une donation, démembrée ou non, ou de la création d’une SCI, ces différentes méthodes vous permettent de garder la main sur votre succession, tout en diminuant le risque de conflits entre vos héritiers.