Pour que la relation entre un bailleur et son locataire soit bonne, il faut que les choses soient claires sur les conditions de la location. Or, les questions « qui doit faire quoi ?» et « qui paie quoi ?» sont celles qui reviennent le plus souvent et ce sont aussi celles dont les réponses peuvent quelquefois ternir les rapports. Si la loi semble pourtant précise à ce sujet, son interprétation peut parfois causer des aigreurs, du côté du propriétaire comme du locataire. Au moment de quitter le logement, l’état des peintures, par exemple, entre vétusté et dégradation, peut vite engendrer des litiges, écaillant le vernis de la cordialité. Est-ce que le locataire doit refaire les peintures ? Faisons le point pour éviter les situations décapantes.
Obligations du propriétaire : que dit la loi ?
Le bailleur a l’obligation de fournir à son locataire un logement décent, en vertu de la loi du 6 juillet 1989. Malheureusement, la loi est un peu vague au sujet de la peinture. L’article 6 de cette loi mentionne qu’un logement décent ne doit pas faire prendre de risque à la santé ou à la sécurité du locataire. Il est donc question, par exemple, de non-infestation parasitaire, de performances énergétiques minimales ainsi que d’éléments rendant les lieux conformes à une utilisation au titre d’habitation.
Ce même article de loi évoque également l’obligation pour le propriétaire d’entretenir les locaux de façon à les maintenir en bon état pour l’usage locatif prévu.
Obligations du locataire : que dit la loi ?
La loi 89-462 du 6 juillet 1989 énonce également les droits et devoirs du locataire. En la matière et entre autres choses, l’article 7 dit que le locataire doit : « Répondre des dégradations (…) qui surviennent pendant la durée du contrat (…), prendre à sa charge l’entretien courant du logement (…) et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives (…) sauf si elles sont occasionnées par la vétusté (…). Les modalités de prise en compte de la vétusté sont déterminées par décret (…) ». Il s’agit donc du décret n°2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d’établissement de l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale. Ce décret définit la vétusté comme « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement ».
A la lumière de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, il est donc encore difficile de discerner ces deux notions. En effet, les notions de dégradation et de vétusté sont plutôt subjectives et la frontière entre les deux reste floue, malgré les efforts du législateur. C’est pourquoi le décret autorise les parties à se référer à une grille de vétusté.
La grille de vétusté
Annexée à l’état des lieux, la grille de vétusté permet aux parties de s’accorder sur la notion d’usure normale ou de dégradation d’éléments tels que les peintures. Elle se présente sous la forme d’un tableau qui répertorie les matériaux et les équipements présents dans le logement. Une durée de vie théorique, assortie d’un taux d’abattement, est attribuée à chaque élément. Il n’existe pas de modèle officiel de grille de vétusté, mais en voici un exemple :
| Elément | Durée de vie | Franchise | Abattement annuel | Part résiduelle |
| Chambre 1 | ||||
| Volet roulant | 10 ans | 5 ans | 15 % | 10 % |
| Moquette | 7 ans | 1 an | 15 % | 10 % |
| Peintures | 7 ans | 1 an | 15 % | 10 % |
| Papier peint | 6 ans | 1 an | 15 % | 10 % |
Grille de vétusté : explications
Ce tableau doit inventorier pièce par pièce les équipements et éléments présents. Il s’interprète de la façon suivante :
- La durée de vie est la durée théorique pendant laquelle l’élément est en bon état ;
- La franchise est la période pendant laquelle l’élément ne se détériore pas encore. Toute dégradation de l’élément pendant ce laps de temps est imputable au locataire ;
- Le taux d’abattement annuel correspond au taux d’usure normale de l’élément ;
- La part résiduelle est le pourcentage du coût de réfection ou de remplacement de l’élément imputable au locataire, même si le taux d’usure a atteint les 100% au moment de son départ.
Qui doit refaire les peintures d’une location ?
Ainsi, la grille de vétusté sert de guide au propriétaire comme au locataire. De cette façon, des peintures neuves à l’entrée dans les lieux et très abîmées en peu de temps doivent être refaites par le locataire. Mais cette appréciation reste tout de même basée sur la bonne foi des uns et des autres. Aussi, pour éviter tout litige au moment de quitter un logement, il est préférable pour le locataire de refaire les peintures et de rajeunir le logement autant que possible, en particulier si elles sont écaillées ou si le locataire était présent depuis plusieurs années. Une couche de blanc sur les murs et les boiseries avant de partir est encore le meilleur moyen de récupérer sa caution.
À la question « Est-ce que le locataire doit refaire les peintures avant de quitter un logement ? », la réponse est donc ambiguë car la réponse à cette question va dépendre de nombreux facteurs comme le temps passé par le locataire dans le logement, l’état du logement à son entrée et les conditions de vie environnantes au locataire. Il est donc conseillé de tenir régulièrement le propriétaire au courant des évolutions du logement afin que ce dernier puisse effectuer les interventions nécessaires au fur et à mesure du temps.
Sources :
- https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000509310
- https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000032320564/
- https://www.anil.org/documentation-experte/analyses-juridiques-jurisprudence/analyses-juridiques/analyses-juridiques-2016/modalite-detablissement-de-letat-des-lieux-et-prise-en-compte-de-la-vetuste/#:~:text=Modalit%C3%A9s%20de%20prise%20en%20compte%20de%20la%20v%C3%A9tust%C3%A9%20(d%C3%A9cret%20%3A%20art.&text=Le%20locataire%20prend%20en%20charge,du%206.7.89%20%3A%20art.