En immobilier, les lois protégeant les acheteurs sont multiples. Parmi elles, celle que l’on nomme familièrement la loi Carrez vise à améliorer spécifiquement la protection des acquéreurs de lots de copropriétés. Si vous envisagez d’acheter un logement en copropriété, la loi Carrez vous intéresse. En quoi consiste cette loi ? Quelle est sa définition ? Dans quels cas s’applique-t-elle et de quelle façon ? Quels sont les logements concernés ? Découvrez qu’est-ce que la loi Carrez à travers cet article.
La loi Carrez : définition
La loi Carrez est la loi n°96-1107 du 18 décembre 1996 qui vise à protéger les acquéreurs de lots de copropriété d’une surévaluation par les vendeurs de la superficie du lot concerné par la transaction. La loi Carrez impose au vendeur d’un lot de copropriété d’en préciser la superficie dans les documents relatifs à la vente. La loi Carrez consiste donc à définir et détailler précisément la surface privative du lot. Le calcul de cette surface privative répond à des critères spécifiquement précisés dans la définition de la loi Carrez.
Loi Carrez : quels sont les logements concernés ?
La loi Carrez sur le calcul de la surface privative s’applique uniquement sur les biens immobiliers en copropriété, à savoir :
- Les logements de type appartement situés dans un immeuble ;
- Les logements de type maison situés dans un lotissement.
Le calcul de la surface privative dans le cadre de la loi Carrez permet ainsi de faire la distinction entre les parties privatives du logement et les parties communes. Un diagnostic de superficie Carrez n’est donc pas à effectuer lors de la vente d’une maison individuelle qui n’est pas située dans un lotissement.
Le calcul de surface loi Carrez
Le calcul de surface loi Carrez permet de connaître avec exactitude la surface privative d’un logement situé dans une copropriété. Ce calcul implique la prise en compte d’éléments précis et l’exclusion d’autres éléments.
Surfaces prises en compte dans le calcul
La superficie loi Carrez tient compte de l’espace clos et couvert utile à usage privatif et elle en détermine les limites :
- Les espaces clos doivent bénéficier d’une hauteur sous-plafond supérieure à 1,80 mètre ;
- Les lots ou les portions de lots dont la surface est inférieure à 8 m² doivent être intégrés à l’habitation pour être pris en compte dans le calcul. C’est le cas par exemple, d’un bout de couloir ou d’un petit local racheté à la copropriété puis intégré au logement, alors qu’une petite chambre de bonne ou un petit local indépendant du logement ne seront pas comptabilisés ;
- Les espaces clos et couverts dont la hauteur sous-plafond est supérieure à 1,80 mètre peuvent être :
- Situés au sous-sol (hors cave, garage ou parking) ;
- Des combles ou des greniers, même s’ils ne sont pas aménagés ;
- Des dépendances non attenantes, tels que des locaux à usage de réserves ou des remises ;
- Une loggia ou une véranda.
Surfaces exclues du calcul
Le calcul de la superficie loi Carrez prévoit l’exclusion de certaines surfaces, jugées inutiles ou inhabitables. Ainsi, le mesurage se fait à partir des surfaces au sol de chaque pièce de plus d’1,80 mètres de hauteur et de plus de 8 m² et annexées au logement, puis sont déduites les surfaces suivantes :
- L’épaisseur des murs et cloisons ;
- Le volume occupé par les gaines ;
- Les encadrements de portes ;
- Les embrasures de fenêtres ;
- Les surfaces prises par les marches et les cages d’escalier.
Enfin, sont exclus du calcul :
- Les caves ;
- Les garages ;
- Les boxes de stationnement et les places de parking, même couverts ;
- Les terrasses et les balcons, puisque par définition, ces surfaces ne sont pas couvertes.
Enfin, s’agissant d’une pièce mansardée, ce n’est pas la surface au sol qui est prise en compte mais seulement la partie de la pièce dont la hauteur sous-plafond est supérieure à 1,80 mètre.
Le certificat « Loi Carrez »
La surface Carrez du logement doit être précisée dans tous les documents relatifs à la vente du bien immobilier. C’est ainsi qu’elle doit obligatoirement être mentionnée dans le compromis de vente puis dans l’acte définitif de vente établi par le notaire.
Qui réalise le calcul loi Carrez ?
Le calcul de la superficie loi Carrez peut être réalisé par le vendeur lui-même car l’intervention d’un professionnel n’est pas obligatoire. Cependant, le droit à l’erreur est très limité et les conséquences d’une surévaluation de la surface peuvent coûter cher car la responsabilité du vendeur peut alors être mise en cause. Par ailleurs, la validité d’un certificat loi Carrez est permanente, tant qu’aucun travaux ne vient modifier la surface du lot. Il est donc préférable de solliciter l’intervention d’un professionnel agréé pour faire réaliser ce diagnostic.
Que se passe-t-il en cas de calcul non fourni ?
Si la superficie Loi Carrez n’est pas mentionnée dans les documents de vente, l’acquéreur peut en demander l’annulation dans le mois qui suit la signature de l’acte authentique.
Que se passe-t-il en cas d’erreur de calcul ?
En ce qui concerne la superficie Loi Carrez, l’erreur de calcul est bien plus fréquente que l’omission. Si la surface privative est surévaluée de plus de 5% par rapport à la surface réelle, l’acheteur peut demander la révision du prix du bien pendant un délai d’un an à compter de la date de signature de l’acte. Le calcul du nouveau prix de vente est effectué au prorata du prix au m2. L’acheteur peut également demander le remboursement de la baisse des frais de notaire induite par la baisse du prix de vente.
Pour éviter ce genre de litige, il est donc conseillé de faire effectuer le mesurage de la surface Loi Carrez par un professionnel agréé.
Maintenant, vous connaissez la loi Carrez, sa définition et son importance. Découvrez d’autres informations et conseils sur la gestion immobilière dans cette catégorie.
Sources :
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000196731/